中古マンションリノベで断熱・省エネを取り入れるためのスケジュール完全版

中古マンションを購入してリノベーションという選択肢は、

最近ではとてもメジャーになってきました。

「中古」ということで、「新築」と比べると価格が落ちますし、

内装の劣化が顕著な場合は「リノベの素材」としては適しています。

その中で、「中古」だということから、

フルリノベーションをしても気になるのは

「サッシが古いので隙間風はないか？」

「断熱材は入っているか？」

などのご質問をいただくことも多いです。

そして、中古マンションリノベーションをされるお客様からは

• 断熱性能を高めたい
• 光熱費を抑えたい
• 室内環境を快適にしたい

といった理由から、断熱や省エネ設備を取り入れるご相談も増えてきました。

ただ、実際に検討を始めると

「断熱っていつ考えればいいの？」

「工事の段階で決めればいいの？」

といった疑問を持つ方も多いと思います。

結論から言うと、

断熱リノベーションは「物件選びの段階」から考えることが重要です。

なぜなら中古マンションの場合、

• 該当の部屋位置
• 築年数
• 管理規約

などによって、行ったほうがよい断熱工事が変わることがあるからです。

この記事では、

「中古マンション購入＋リノベーション＋断熱工事」

を前提に、

• 物件探し
• 住宅ローン
• リノベーション

を含めた全体スケジュールを整理して解説します。

中古マンションリノベのスケジュールは「3つの流れ」が同時進行

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、

大きく分けて次の3つの流れがあります。

1. 不動産（物件探し・購入）
2. 住宅ローン（審査・融資）
3. リノベーション（設計・工事）

ここで重要なのは、

この3つが順番ではなく同時進行で進むという点です。

例えば

• 物件を探しながら
• 住宅ローンの審査を進め
• 同時にリノベーションのイメージも検討しておく

みたいなイメージでしょうか。

リノベーション会社さんの代表的なサービスである「ワンストップリノベーション」は、

この3つの流れを一体で進める仕組みとも言えます。

STEP1　資金計画と優先順位の整理

最初に行うのは、物件探しではなく資金計画の整理です。

ここを固めておくと後々の条件整理がしやすくなります。

逆に資金面のプランを立てずに物件を見始めると、

決断する軸が曖昧になりますし、

購入できたとしてもリノベーション予算確保の面で困るポイントが出てくることもあります。

中古マンションリノベの場合、

• 物件価格
• リノベーション費用
• 諸費用

を合算した総額で考える必要があります。

自己資金を入れる方はそちらも加味する必要がでてきます。

さらに断熱リノベを取り入れる場合は、

• 二重窓
• 壁断熱
• 天井断熱
• 省エネ設備

といった費用も含めて考えることになります。

例えばフルリノベーションの場合、

• リノベーション 1,400〜1,800万円
• 断熱工事の追加 100〜300万円

といったケースもあります。

つまり最初の段階で、おおよそでよいので

• 物件はいくらまでか
• 工事費はいくらまでか

というバランスを整理しておくと、その後の物件探しが進めやすくなります。

STEP2　物件探し・内見

資金計画が整理できたら、次は物件探しです。

中古マンションの場合、

比較するポイントは多くあります。

• 価格
• 築年数
• 広さ
• エリア
• 駅徒歩分数

などです。

断熱リノベを前提にする場合、

さらにチェックしておきたいのが次のポイントです。

• 窓の性能
• 外壁に面する位置
• 天井高さ
• 部屋位置
• 築年数

マンションでは窓は共用部分にあたるため、

基本的には交換ができないケースがほとんどです。

この場合、二重窓などの断熱方法を検討することになります。

部屋位置については、最上階なのか角部屋なのかでどの程度断熱材を検討するべきかの判断基準になります。

このように、物件によって断熱工事を行う箇所・範囲・方法を考える必要が出てきます。

物件選びの段階から断熱を意識することが重要です。

STEP3　購入申込（買付）と事前審査、リノベーション調査

内見をして「この物件で進めたい」と思えるものが見つかったら、

次は購入申込（買付申込書）を不動産会社さん経由で提出します。

買付自体には一般的に法的な拘束力はありませんが、

売主側との交渉や契約準備を進めるためのスタート地点のようなものです。

• 契約日の調整
• 価格の交渉

はこの買付申込書を提出することで行うことができます。

実務では、買付を出したタイミングで同時に進めることがいくつかあります。

• 住宅ローンの事前審査
• 物件の管理状態の調査
• リノベーションの調査

中古マンションの場合、契約までのスピードが意外と早く、

申込から1〜2週間ほどで契約になるケースも珍しくありません。

買付申込書を提出したら、同時並行でやることが出てきますので順番に整理していきましょう。

住宅ローンの事前審査

事前審査は、基本的には購入を検討している物件を前提に進めます。

この時点では銀行を一つに決める必要はなく、

「契約に進めるかどうか」を確認するための手続きという位置づけになります。

買付を出すと、いわゆる「一番手」として話が進むケースが多いのですが、

現金購入の方や、ローン承認が先に出た方が現れると状況が変わることもあります。

そのため、できるだけ早いタイミングで事前審査を進めておくことが大切です。

銀行にもよりますが、

早ければ4営業日ほどで結果が出ることもあります。

例えば

• 週末に内見してそのまま買付を出す
• 月曜に事前審査提出
• 木曜〜金曜に事前審査の結果

というスピード感のある流れです。

つまり翌週に売買契約というスケジュールになることも珍しくありません。

また、銀行によっては事前審査の際に

工事会社の社名が入った見積書を求められるケースもあります。

そのため、このタイミングでリノベーション会社にも入ってもらうとスムーズです。

そして、この事前審査と並行して進めるのが

• 物件の管理状態の確認
• リノベーション工事の可否の確認

です。

物件の管理状態は何で確認する？

物件の管理状態は、主に不動産会社から取得する管理資料をもとに確認していきます。

例えば

• 長期修繕計画
• 修繕積立金の状況
• 過去の大規模修繕履歴
• 管理組合の運営状況

などです。

築年数が浅いマンションでも、

管理状態によって将来的な維持状況は大きく変わることがあります。

購入判断をするうえでも、

このタイミングで確認しておくと安心です。

リノベーション工事の懸念有無の確認

弊社（※ブランド名）ではこのタイミングで下記のような調査を行います。

• 管理規約の確認
• マンション竣工図の確認
• 工事可能範囲の確認
• 床材の遮音等級
• アスベストの含有可能性
• 工事申請のルール
• 工事時間の制限

などといった内容です。

• 希望していた間取り変更ができない
• 床材の制限で仕上げ材が変更になる
• 想定していた工事内容が管理規約に合わない

といったトラブルを防ぐことにつながります。

マンションの場合は管理規約によって工事内容が制限されることもあるため、

この段階である程度整理しておくと契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

STEP4　売買契約と住宅ローン本審査

事前審査も無事承認となり、

物件の管理、工事懸念もないと分かれば売買契約へ進みます。

売買契約が終わると、次は住宅ローンの本審査に進みます。

このタイミングで銀行から求められることが多いのが

• 売買契約書
• 工事請負契約書

です。

つまり、事前審査の段階でリノベーションを依頼する会社が

決まっている状態であればこの辺りも問題なく進みます。

最近は物件探しの段階からリノベーション会社が関わるケースも増えているため、

こうした流れも比較的スムーズになってきました。

ちなみに、このタイミングで締結する工事請負契約ですが、

工事費用をやや多めにとって締結するケースが多いです。

工事費用を含めた銀行からの借入金額は、

後から減らすことができても、上げることは原則できません。

よって、リノベーションプランを進めていく中で

「もう少し予算を掛けたい箇所」が出てくることもあります。

自己資金があればそれで対応できますが、

フルローンであれば「何かを諦める」ということにも繋がります。

よって、この時点では少し余裕をもった工事費用での請負契約を結んでおくと安心です。

後述しますが、この請負契約、リノベーション工事が完了近くなると「変更契約」というかたちで締結し直す方法が可能です。

初回の工事請負契約の「少し余裕をもった金額」からは変更できますのでご安心ください。

銀行によってはプラン前に工事金額を決定させない（変更できないケース）もあります。

詳細はこちら。

▶断熱リノベを前提にした住宅ローンの考え方

売買契約から引渡しまでの期間は、

おおよそ1ヶ月半前後になるケースが多いです。

この期間に住宅ローンの本審査や、リノベーションプランの打ち合わせを進めていきます。

STEP5　リノベーション打ち合わせスタート

売買契約が終わり、住宅ローンの本審査が進む期間は、

リノベーションの打ち合わせも同時に進めていきます。

この段階では

• 間取りの方向性
• 住宅設備機器の検討
• 仕上げ材の検討

といった内容を整理していきます。

住宅設備はいわゆるキッチンやユニットバス。

こだわりたい方も多いところです。

こちらは設備のショールームで実際のモノを見て頂きながら

サイズ感や予算と相談しつつ選んでいただくフェーズ。

また、断熱リノベーションを検討している場合は

• 二重窓の設置
• 壁断熱の施工範囲
• 天井断熱の有無

などをこのタイミングで具体的に検討していきます。

この契約から物件引き渡しまでの期間で、

ある程度プランを固めておく理由は、

引渡し後すぐに工事に入れるようにするためです。

マンションは引渡しが終わると「管理費・修繕積立金」が発生します。

そのまま住むという方は引き渡し後、引っ越しをして住むことになるでしょう。

リノベーション前提の場合はこれから着工というタイミングです。

まだ住んでいなくても費用は発生するため、

できるだけ引渡し後すぐに工事に入れる状態を作っておくことが理想です。

そのため、引渡しまでの期間にある程度プランを固めておくと、

全体のスケジュールがスムーズになります。

STEP6　工事申請と施工スケジュール

マンションでリノベーション工事を行う場合、

基本的には管理組合への工事申請が必要になります。

工事申請はマンションによってルールが異なりますが、

申請から承認まで1ヶ月前後かかるケースも多くあります。

そのため、引渡しのタイミングを見ながら工事開始日を設定していきます。

一般的なフルリノベーションの工事の流れは次のようになります。

1. 既存内装の解体
2. 配管工事
3. 断熱工事
4. 下地工事
5. 住宅設備設置、内装・造作工事
6. 仕上げ

断熱工事は壁や天井の内部に施工することが多いため、

解体後、比較的早い段階で行われます。

60〜70㎡程度のマンションでフルリノベーションを行う場合、

工期の目安はおよそ3ヶ月前後です。

ただし、解体してみて初めて分かることもあり、

その内容によっては工期が多少前後することもあります。

賃貸の解約時期については担当者さんへの確認は必須です。

STEP7　完成と入居

工事が完了すると、最終確認を行い引渡しとなります。

最終確認は「竣工検査」「施主検査」など呼び方は様々ですが、

• 設備の動作確認
• 仕上げの確認
• 是正工事の確認

などを行い、問題がなければ入居となります。

また、リフォーム一体型ローン（住宅費用＋工事費用）で借りている方は、

このタイミングでリノベーション費用の最終金額を確定させる手続きを行います。

中古マンション購入＋リノベーションでは、

住宅ローンの本審査時点では、工事請負契約はやや余裕をもった概算金額で締結していることが一般的です。

その後、設計や仕様が確定し工事が進む中で

工事内容の調整や設備仕様が確定し、完成が近づくタイミングで

• 最終工事金額の確定
• 工事請負契約の変更

を行います。

そして、その確定した工事金額をもとに

リノベーション費用部分の金銭消費貸借契約（いわゆる金消契約）を行い、

融資実行となります。

このあたりの手続きは金融機関やローン商品によって流れが多少異なるため、

事前に担当者さんと確認しておくと安心です。

まとめ

中古マンションリノベーションの全体スケジュールは、

工事の段階になってから考えるのではなく、

物件探しの段階から全体を見ておくことが大切です。

大きな流れとして

• 物件探し
• 住宅ローン
• リノベーション（＋断熱工事検討）

この3つが同時進行で進んでいきます。

ここの足並みを揃えつつ進めていかないと、

• 思っていた工事ができない
• 予算配分が合わない
• ローン手続きが間に合わない

といったやり直せない課題に直面することがあります。

特に、今回登場した「断熱＋リノベーション工事」は

• 窓の性能
• 外壁に面する位置
• 天井高さ
• 部屋位置
• 築年数

などによって、断熱工事に掛ける費用を見ながら全体の工事予算も調整しなくてはいけません。

だからこそ、物件を見ながら工事の可否を確認し、

資金計画も含めて整理していく進め方が重要です。

中古マンションリノベーションでは、

この全体の流れを理解しておくことが、結果的にスムーズな計画につながります。

さらに断熱や省エネも含めて無理のない計画を立てるためには、早い段階から全体像を見ながら進めていくことが大切です。