マンションリノベーションの住宅ローン控除を解説！最大減税額と適用条件

中古マンションを買ってリノベーションする場合、意外と早めに確認しておきたいのが住宅ローン控除です。

物件価格だけでなく、リノベーション費用も住宅ローンに組み込む場合、「この工事費も控除の対象になるのか」「中古マンションでも使えるのか」「築年数や耐震基準は大丈夫なのか」と気になる方は多いと思います。

マンションの専有部リノベーションでも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。

ただし、控除を受けるには工事内容や床面積、借入期間などの要件を満たす必要があります。中古マンション購入と同時に進める場合と、すでに所有している住戸を改修する場合では確認ポイントも異なります。

本記事では、リノベーションにおける住宅ローン控除の仕組み、最大減税額、適用条件、注意点をわかりやすく整理します。

住宅ローン控除はリノベーションでも使える

住宅ローン控除といえば新築住宅の取得時に使う制度というイメージが強いかもしれません。しかし、税制上は「増改築等」に該当する工事であれば、リノベーションでも控除の対象になります。マンションの場合、対象となるのは区分所有する専有部の工事です。

リノベーションで控除対象になるケース

リノベーションで住宅ローン控除を受けるには、いくつかの基本要件を満たす必要があります。以下に主な条件を整理します。

• 自己所有かつ自己居住の住宅であること
• 工事後の床面積が50㎡以上で、2分の1以上が自己居住用
• 補助金等を差し引いた工事費が100万円超であること
• 増築・改築・一定の修繕や模様替え・耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修などの対象工事に該当すること

マンションの区分所有建物では、専有部の床・壁の過半の修繕・模様替えや、居室・キッチン・浴室・トイレなどの床または壁全部の工事が対象に含まれます。フルリノベーションでも、実際に控除対象になるかは工事内容と証明書の取得可否によって判断されるため、設計段階で確認しておくことが重要です。

中古マンション購入＋リノベで控除が使えるかの判断基準

中古マンションを購入して同時にリノベーションを行う場合、考え方が少し異なります。まず物件の取得自体が住宅ローン控除の対象になるかを確認し、その後にリノベーション費用についても控除対象になるかを判断する流れになります。

中古住宅の取得で控除を受けるには、以下の条件が基本となります。

• 取得から6か月以内に居住を開始すること
• 適用年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 工事後床面積が50㎡以上であること
• 返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること

さらに中古マンションの場合、建築時期の要件があります。昭和57年1月1日以後に建築された物件、または取得日前2年以内の耐震基準適合証明書があるものが原則です。耐震基準に適合しない中古マンションでも、取得日までに耐震改修の申請を行い、居住日までに改修と証明を完了すれば対象になる可能性があります。

リノベーションの住宅ローン控除の減税額

住宅ローン控除を検討するうえで最も気になるのは「実際にいくら戻ってくるのか」という点でしょう。ここでは、現行制度における控除額の仕組みと、制度改正によって変わったポイントについて整理します。

最大控除額と控除期間の仕組み

増改築等（リノベーション単体）の住宅ローン控除は、現行制度では控除率・控除期間・上限額があらかじめ定められています。主な内容を整理すると以下のとおりです。

項目	内容
控除率	年末ローン残高等の0.7%
控除期間	10年間
借入限度額	2,000万円
年間控除上限	14万円
最大控除額	140万円（14万円×10年）

リノベーション単体では最大140万円が目安となりますが、中古マンション購入と組み合わせる場合は、物件の省エネ性能や世帯条件によって控除額や期間が大きく変わるため、事前に整理しておくことが重要です。

控除額の計算方法と具体例

控除額の基本計算式は「年末ローン残高等×0.7%」です。ただし、工事費がローン残高より少ない場合は工事費ベースで計算します。また、補助金や住宅取得等資金贈与の特例を受けた金額は控除計算の基礎から差し引く必要があります。

以下に具体的な計算例を示します。

ケース	条件	年間控除額
ケース1	リノベ費用1,200万円、年末残高1,000万円	1,000万円×0.7%＝7万円
ケース2	リノベ費用2,500万円、年末残高2,200万円	上限2,000万円×0.7%＝14万円
ケース3	長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅（借入限度額3,500万円）	最大24.5万円×13年＝318.5万円（条件により変動）

補助金を活用する場合は、補助金額を差し引いた金額が控除計算の基礎となるため、想定より控除額が小さくなることがあります。資金計画の段階で両方を考慮しておくことが重要です。

中古マンション購入とリノベーションを同時に検討する場合は、住宅ローン控除の適用可否だけでなく、工事費・補助金・借入計画まで含めて一体で整理することが重要です。

購入後に「希望する工事が控除対象外だった」「予算配分が合わず理想のリノベーションが難しくなった」といったミスマッチを防ぐには、物件選びの段階から計画を進める必要があります。

物件探しから専有部リノベーションの設計・施工まで一貫して相談できる環境装備株式会社のリノベーションサービスのようなワンストップ体制を活用すれば、住宅ローン控除や補助制度も踏まえた住まいづくりを進めやすくなります。

2026年以降の制度のポイント

令和8年度税制改正により、既存住宅の住宅ローン控除は見直され、省エネ性能に応じて借入限度額や控除期間が異なる仕組みとなりました。

主な特徴として、省エネ性能の高い住宅ほど控除期間が長くなり、借入限度額も引き上げられています。主な内容を以下に整理します。

住宅区分	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年
その他住宅	2,000万円	10年

控除額は、年末の住宅ローン残高に対して0.7％を掛けた金額が基本となります。借入限度額が引き上げられることで、省エネ性能の高い既存住宅では年間の控除額も大きくなる可能性があります。

ただし、床面積要件や所得条件、上乗せ措置の適用可否などによって適用条件が異なるため、制度の詳細は事前に確認しておくことが重要です。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を受けるには、複数の条件を同時に満たす必要があります。ここでは物件・工事・借入・所得・入居・手続きの各条件を整理し、自分が対象になるかをセルフチェックできるようにします。

物件と工事の条件

マンション専有部のリノベーションで控除を受けるには、以下の物件・工事条件を満たす必要があります。

• 増改築後の住宅が50㎡以上で、その2分の1以上が自己居住用
• 工事費は補助金控除後で100万円超
• 専有部の一定の修繕・模様替え、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修などが対象
• 中古購入を伴う場合は、建築時期や耐震適合証明の確認が必要

マンションでは共用部は対象外となるため、専有部でどの工事が控除対象になるかを設計段階で確認しておくことが重要です。耐震改修や省エネ改修を含める場合は、それぞれの工事証明書が必要になります。

借入や年収の条件

住宅ローン控除を受けるには、借入や所得に関する条件も満たす必要があります。主なポイントを確認しておきましょう。

• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 適用年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 2026年以降は、床面積40㎡要件の緩和が行われており、所得1,000万円以下の場合に適用される見込み

返済期間が10年未満のローンでは控除対象外となるため、借入条件を決める際には注意が必要です。また、フラット35などの長期固定ローンを利用する場合も、返済期間の条件を満たしているか確認しましょう。

入居期限と手続きの条件

住宅ローン控除を受けるには、入居時期と手続きに関する条件も満たす必要があります。特に重要なのは入居のタイミングと申請の流れであり、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。

• 取得日または増改築等の日から6か月以内に居住開始
• 適用年の12月31日まで引き続き居住
• 初年度は確定申告が必要（2年目以後は給与所得者なら年末調整で対応可能）

確定申告時に必要な書類には、年末残高等証明書、登記事項証明書、請負契約書、増改築等工事証明書などがあります。工事証明書は施工会社や建築士に依頼して発行してもらう必要があるため、工事完了前から準備を進めておくとスムーズです。

住宅ローン控除で損しないための注意点

住宅ローン控除の条件を満たしていると思っていても、確認不足で対象外になるケースは少なくありません。ここでは、よくある失敗パターンと、物件購入前に確認すべきポイントを整理します。

控除対象外になるよくあるケース

以下のようなケースでは、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

• 工事費が補助金控除後で100万円以下
• 返済期間が10年未満
• 工事後の床面積が50㎡未満
• 自己所有・自己居住の要件を満たさない（賃貸用や別荘など）
• 中古マンションが耐震要件を満たさないまま取得している

特に注意が必要なのは、工事内容が対象外のケースです。内装の美装や設備交換だけでは増改築等に該当しない場合があり、見積額が大きくても控除を受けられないことがあります。工事計画の段階で、増改築等工事証明書を取得できる内容かどうかを施工会社に確認しておくことが重要です。

物件購入前に確認すべきポイント

中古マンション購入とリノベーションを同時に進める場合、購入前の確認が特に重要になります。

物件選びの段階で以下のポイントを確認しておくことで、住宅ローン控除の取りこぼしを防ぎやすくなります。

• 築年数・耐震：昭和56年以前の物件は耐震適合証明や要耐震改修住宅の扱いを確認
• 管理規約：希望する専有部工事が規約上可能かを確認
• 床面積：工事後に50㎡以上を確保できるか確認
• 入居時期：取得から6か月以内に居住開始できる工期か確認

物件購入とリノベ計画を別々に進めると、面積・工事証明・入居時期の整合が崩れやすくなります。購入とリノベーションをワンストップで対応できる体制であれば、物件選定の段階から控除・工事・資金計画をまとめて確認しやすく、制度の取りこぼしを防ぐことにつながります。

よくある質問

Q. リノベーション費用だけでも住宅ローン控除は使えますか

A. 使える可能性があります。自己所有・自己居住の住宅に対する一定の増改築等で、工事費100万円超、工事後床面積50㎡以上、返済期間10年以上などの要件を満たす必要があります。工事内容が増改築等に該当するかは、増改築等工事証明書を取得できるかで判断されます。

Q. 補助金を受けても住宅ローン控除は使えますか

A. 併用可能な場合があります。ただし、補助金等の交付を受けた金額は控除額計算の基礎となる工事費や取得対価から差し引くため、想定より控除額が小さくなることがあります。補助金活用と住宅ローン控除の両方を見込んだ資金計画を立てることが重要です。

Q. 2026年以降は住宅ローン控除がどう変わりますか

A. 国土交通省の令和8年度税制改正により、既存住宅のうち省エネ性能の高い住宅について、借入限度額の引上げや13年控除への拡充が行われています。長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅は借入限度額3,500万円・13年控除が適用される仕組みです。制度の適用条件や詳細は最新の情報を確認することが重要です。

まとめ

マンション専有部のリノベーションでも、一定の増改築等に該当すれば住宅ローン控除の対象になります。現行制度ではリノベーション単体でも最大140万円の控除が見込めるほか、2026年以降は省エネ性能の高い既存住宅への優遇拡充が行われており、制度活用の幅は広がる方向です。

ただし、住宅ローン控除を活用するには、工事内容・床面積・借入期間・入居時期など複数の条件を満たす必要があり、購入後ではなく物件選びの段階から確認しておくことが失敗を防ぐポイントです。

中古マンション購入と専有部リノベーションをあわせて検討している場合は、住宅ローン控除の適用可否だけでなく、工事内容・補助金・資金計画まで一体で整理することが重要です。環境装備株式会社のリノベーションサービスのように、物件探しから設計・施工までワンストップで相談できる体制を活用すると、制度を踏まえた住まいづくりを進めやすくなります。

中古マンション購入とリノベーションを無理のない資金計画で進めたい方は、ぜひご検討ください。