マンションリノベーションで固定資産税は上がる？減税を受けるための条件と注意点を解説

中古マンションをリノベーションすると「固定資産税が上がるのではないか」「工事内容によって税額が変わるのではないか」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

これから資産形成と子育てを両立させていく世代の方々にとって、毎年の固定コストとなる税金の動きは重要なポイントです。

一般的なマンションの専有部リノベーションでは、登記上の床面積や用途が変わらない限り、リノベーションを理由に固定資産税が大きく上がるケースは多くありません。一方で、窓の断熱改修を含む一定の省エネ改修など、「住宅性能を高める」条件を満たす工事を行うことで、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。

この記事では、2026年の税制に基づき、マンションリノベと一般的な税金の関係を、ショールームで日々多くのお客様の資金相談に携わっているスタッフが整理しました。税金と光熱費の両面から、将来のコストを抑えるための知恵をお伝えします。

リノベーションで固定資産税が上がるケースと変わらないケース

まず、どのような工事が税額に影響するのか、リノベーションに関係する固定資産税の仕組みについて分かりやすく解説します。

マンションの専有部リノベーションで固定資産税が上がりにくい理由

マンションの固定資産税は、建物全体の評価額を各戸の面積で按分して算出される仕組みです。ここでいう面積には、専有部分だけでなく、持分で按分された共用部分も含まれます。

そのため、専有部の内装グレードの変更が、そのまま税額に反映されるケースは多くありません。

内装のクロスを張り替えたり、キッチンやユニットバスを最新のものに交換したりする一般的なリノベーションであれば、登記上の面積や用途が変わらない限り、個別の部屋の評価額が見直されることは少ない傾向にあります。

戸建てのように「増築」が伴わない限り、内装をどれだけ豪華にしても、キッチンを最高級グレードにしても、リノベを理由とした増税のリスクは限定的といえるでしょう。

固定資産税が上がる可能性がある用途変更や床面積の変更

例外として税額が変わる可能性があるのは、「用途の変更」や「登記上の種類変更」などがあるケースです。

このようなケースは、通常の住居用リノベーションでは珍しいですが、特殊な物件を検討されている方は事前に確認しておきましょう。

戸建てとマンションでの固定資産税の評価方法の違い

一戸建ての場合は、増築によって床面積が増えると評価額も上がります。

しかし、マンションは専有部内で完結する工事がほとんどであり、一戸建てに比べて「リノベーションが原因で評価額が上がる」という事態が起こりにくい構造といえます。この点は、中古マンションリノベーションを選ぶ一つの安心材料といえるでしょう。

リノベーションで固定資産税が下がる減税制度

リノベーションは「増税」の不安よりも、むしろ「減税」のチャンスといえます。

2026年度（令和8年度）の税制においても、特定の性能向上改修を行うことで固定資産税が軽減される制度が用意されています。

窓の断熱改修を含む省エネリノベーションによる減額措置

窓の断熱工事（内窓の設置など）を含む一定の省エネ改修を行うと、条件を満たすことで、翌年分の固定資産税（120㎡相当分まで）が3分の1減額される措置を受けられる場合があります。

2026年（令和8年）4月1日以降に工事が完了した場合、固定資産税の減額措置は、原則として床面積40㎡以上240㎡以下の住宅が対象とされています。

現在の税制では、2031年（令和13年）3月31日までに完了した工事がこの減税措置の対象です。

なお、この減税制度では「窓の断熱改修」が必須条件とされているため、壁や天井の断熱改修のみでは対象とならない点に注意が必要です。(※)

実際に固定資産税の減額対象となるかどうかは、工事内容や住宅の要件、自治体の確認によって異なります。制度の適用を検討する場合は、窓の断熱改修を含む工事内容になっているか、事前に確認しておきましょう。

省エネリノベーションでは、固定資産税の減額要件だけでなく、住まい全体の断熱性能や将来的な光熱費まで含めて考えることが大切です。

えこいぷ（ecoip-U）では、窓の断熱改修とあわせて、AIB工法による壁や天井の断熱性能向上など、物件の状態やご希望に合わせた省エネリノベーションをご提案しています。

※制度の更新時期により床面積要件が異なるため、申請前には国土交通省や所轄自治体に掲載されている最新の制度内容をご確認ください。

>>リノベーションの参考プランはこちら

自分のケースでも減税対象になるのか気になる方は、えこいぷ（ecoip-U）が開催する無料で参加できる「川口ショールームの見学」や「オンライン相談」でも、固定資産税の試算や減税制度の適用可否を個別に確認できるので、お気軽にご相談ください。

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築年数によって固定資産税はどう変化するのか

中古マンションの固定資産税を考える上で、「築年数」は避けて通れない要素です。

築年数によって固定資産税はどう変化するのか分かりやすく解説します。

フルリノベーションをしても築年数による評価はリセットされない

どれほど内装を新築同様にフルリノベーションしたとしても、登記上の「建築年」が書き換わることはありません。

そのため、新築時のように高い税額からスタートするのではなく築年数に応じた評価額が引き継がれるのが中古リノベの経済的な強みといえます。

マンションの固定資産税は築年数でどこまで下がるのか

建物の評価額は、経年減点補正によって築年数が経つほど下がっていきます。

一般的には新築時の20％程度が下限（下げ止まり）とされているため、それ以降は評価額が据え置かれる傾向にあります。

ただし、鉄筋コンクリート造の共同住宅では、評価が下限水準に達するまで長い年数を要するのが一般的であり、築20年〜30年の段階では新築時より評価が下がっていることは多いものの、必ずしも下げ止まっているとは限りません。

築年数だけでなく土地持分が税額に与える影響

固定資産税は「建物」と「土地」の合計です。

建物部分は築年数とともに下がりますが、立地の良い場所にあるマンションは土地の評価額が下がりにくい、あるいは上昇する場合もあります。

そのため、同じ築年数でも地域によって税額が異なるので注意が必要です。

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固定資産税以外の税金や資産価値への影響

家計のトータルコストを考えるなら、固定資産税以外の制度もセットで検討するのがおすすめです。

2026年に活用できる住宅税制についても分かりやすく解説します。

2026年度に延長・拡充された住宅ローン減税の活用

既存住宅（中古住宅）を購入してリノベーションして住む場合でも、一定の要件を満たすことで、住宅ローン控除の対象となる場合があります。

2026年入居分では、住宅の省エネ性能や世帯要件などに応じて、借入限度額や控除期間が変わる場合があります。(※)

省エネ性能の高い既存住宅では、条件を満たすことで借入限度額の優遇や、控除期間の延長措置を受けられる可能性があります。

所得税や住民税からの控除が期待できるため、実質的な返済負担を軽減する大きな助けとなります。

※2026年入居分では、一定の既存住宅について床面積要件が40㎡以上に緩和される場合があります。ただし、合計所得金額1,000万円超の場合などは50㎡以上が必要となるため、最新の適用要件をご確認ください。

※出典：住宅：住宅ローン減税 – 国土交通省

購入時に一度だけかかる不動産取得税の軽減措置

物件購入時にかかる「不動産取得税」についても、耐震基準を満たしているなどの条件をクリアすることで、多額の控除を受けられる場合があります。

不動産取得税の軽減措置は、固定資産税の減額以上に家計へのインパクトが大きいため、ぜひ事前に確認しておきたい制度の一つです。

※出典：総務省｜地方税制度｜不動産取得税

「住居コスト」を抑えるための断熱性能の重要性

税金の抑制とともに考えたいのが、日々の「光熱費」です。断熱性能を高めるリノベーションを行うことで、冷暖房効率が向上し、毎月の支払額を抑えられる可能性があります。

固定資産税だけでなく、「税金＋光熱費」を合算した長期的な住居コストを抑える視点が家計管理において重要な鍵になります。

▼住宅ローンの考え方についてはこちら
断熱リノベを前提にした住宅ローンの考え方

減税制度を受けるための手続きと注意点

せっかく手厚い支援が受けられる制度があっても、適切なタイミングで申告を行わなければ適用されません。

制度を確実に利用するためには、実務上の「落とし穴」に注意が必要です。

工事完了から3ヶ月以内の市区町村への申告が必要

固定資産税の減額措置を受けるためには、原則としてリノベーション工事完了から3ヶ月以内に、物件が所在する市区町村への申告が必要です。

申告の期限を過ぎると適用を受けられない可能性があるため、スケジュール管理が重要になります。

補助金差し引き後の自己負担額が60万円超であること

省エネ改修による固定資産税の減額を受けるためには、対象となる省エネ改修工事の費用について、補助金などを差し引いた自己負担額が60万円超であることなどの要件があります。

補助金を活用する場合も、減額措置の判定では、工事金額そのものではなく、補助金などを差し引いた後の自己負担額が基準となることがあります。

事前に見積もりや補助金額を確認し、要件を満たすかどうかを自治体にも確認しておきましょう。

※出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】

建築士事務所によるプロの書類作成サポート

減税の申告には「増改築等工事証明書」などの専門的な書類が必要となる場合があります。

1級建築士事務所である環境装備株式会社が運営する「えこいぷ（ecoip-U）」では、技術的な施工だけでなく、こうした行政への提出書類の発行についてもスムーズな連携を実現できます。

特に補助金は予算上限に達し次第終了となるため、早めに必要な書類は何かプロと一緒に確認するのがおすすめです。

>>ワンストップ・リノベーションの詳細はこちら

税金もライフプランもトータルで相談できるパートナー選びのコツ

複雑な税制を最大限に活用し、賢くリノベーションを進めるためには、専門知識を持つパートナー選びが重要な判断のポイントとなります。

資金計画の段階から最新の減税や補助金を組み込めるか

リノベーションを成功させるためには、単に「おしゃれにデザインできる」だけでなく、最新の税制やローン減税の仕組みを資金計画に反映できる担当者がいる会社を選びましょう。

2026年は「住宅省エネ2026キャンペーン」として、「先進的窓リノベ2026事業」や「みらいエコ住宅2026事業」などが実施されています。

こうした減税や補助金の制度は、子育て世帯に限らず、幅広い方々が対象となります。最初にトータルのコストを把握することで、賢く減税や補助金を活用でき、予算オーバーを防ぐことにつながります。

※出典：住宅省エネ2026キャンペーン【公式】

※出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】

断熱性能とコストバランスを最適化できる専門性

「どの窓を交換すれば減税要件を満たせるか」「AIB工法をどこに施せば最も効率よく光熱費が下がるか」といった、技術面とコスト面のバランスを最適化できる提案力が必要です。

断熱性能は減税などにも直結する大切なポイントのため、実際の予算のなかで適切な性能を選べるパートナーを選ぶのがおすすめです。

物件探しから税制アドバイスまで一貫サポートする強み

不動産取得税や固定資産税の軽減は、物件選びの段階から始まっています。

ワンストップサービスであれば、物件の条件（築年数や広さ）とリノベーション内容を照らし合わせることで、制度の適用漏れや手続き上のリスクを抑えやすく、一貫したサポートをしてもらえます。

固定資産税を正しく知って賢く中古リノベを始めよう

マンションリノベーションは、戸建てに比べて固定資産税の急激な上昇リスクが少なく、さらに窓や壁の断熱改修を行うことで、家計に優しい減税措置を受けられる可能性のある選択肢です。

ここまでお読みいただいた方の中には、「自分の場合はどうなるのか具体的に知りたい」と感じている方も多いのではないでしょうか。

「この物件を買ってリノベーションすると、税金は具体的にいくらになる？」「我が家の場合はどの減税が使える？」といった個別の疑問には、詳細なシミュレーションが必要です。

埼玉県にある川口ショールームでは、専門のスタッフがリノベーションの内容に応じて、利用できる可能性のある補助金や減税制度について、一般的な制度内容や必要書類の確認をサポートします。

なお、個別の税額試算や適用可否については、物件が所在する自治体や税理士などの専門家にご確認ください。

ショールームで実際の住み心地を体験しながら、あなたにとって最適なプランを一緒に考えてみませんか？

リノベーションの進め方や、補助金・減税制度を検討する際の確認ポイントを知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。