マンションでできる断熱リノベ5パターン｜費用・効果・施工期間を比較

1. 導入

皆さんはマンションで暮らしていて、こんな感覚になることはないでしょうか？

寒い季節になると足元が冷える。

エアコンをつけているのに、部屋ごとに気温が全然違う。

窓まわりの結露のせいで、カビが生えている。

電気代も、ここ数年で確実に上がってきたので家計を圧迫している。

最近では、中古マンションを購入してリノベーションを行う方も増えてきましたよね。

そんな間取りや内装を整え、自分たちの暮らしに合った住まいをつくることができる中古マンションリノベはどんどん身近なものになってきているような気がします。

そんな中で、少しずつ注目されるようになってきたのが「断熱リノベーション」という考え方。

これは見た目だけでなく、家の中の快適さや機能そのものを高めようという考え。

しかし、マンションの断熱となると、

「戸建ての断熱工事と何が違うの？」

「マンションで何をやれば効果があるの？」

というような疑問を感じている方もいるのではないかなと思います。

実はマンションの断熱リノベーションには向き・不向きがあります。

なので、戸建てと同じ考え方を、そのまま当てはめることはできません。

ただ、マンションでできる断熱リノベを正しく理解し、効果が出やすい工事を組み合わせていけば、住環境が大きく改善するケースもあるのです。

今回はそんな難しいと思われがちなマンションの断熱リノベを5つのパターンに整理し、それぞれの効果や施工のしやすさ、工期、費用感を比較してご説明していきます。

また、断熱性能の水準については、マンションではどう考えるべきか？

その前提となる考え方についても整理していきます。

断熱リノベを検討する際の、ひとつの判断材料として読んでいただければ幸いです。

2. 前提として知っておきたい「ZEH水準」とは何か

断熱リノベーションの相談をしていると、ここ数年でよく聞かれるようになった言葉があります。

「ZEH水準って、どう考えたらいいんですか？」

ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、住宅の断熱性能を高め、高効率な設備を組み合わせることで、使うエネルギーをできるだけ減らしていこう、という考え方。

※参考：経済産業省　資源エネルギー庁　省エネポータルサイト

ただ、ここで押さえておきたい前提があります。

ZEHとマンションリノベ

このZEHという考え方は、もともと戸建住宅を前提に整理されてきたもので、

制度や評価基準、補助金の仕組みも、基本的には戸建て向けに設計されています。

そのため、マンションで断熱リノベーションを検討する際に、「ZEHをそのまま目指そう」

と考えると、少しズレてしまうこともあります。

なぜかというと、マンションでは、断熱性能を左右する「重要な部分」に自由がきかないからです。

その重要な部分はというと、外壁や窓などの外気に直接触れる部分。

ここは共用部分にあたることが多く、専有部分だけで完結する断熱工事にはどうしても限界があります。

とはいえマンションでできる断熱にも色々な種類がありますが、

ZEHという考え方をそのままマンションに当てはめるのは現実的ではない、

という場面が多いのです。

それでも最近、

「マンションでもZEH水準を意識したリノベーションはできるのでは？」

というお話が出てくるようになりました。

その背景にあるのは、施工技術や測定技術の進化です。

室内側から断熱性能を高める方法が整理され、

どこまで改善できるのかを数値で確認できるようになってきました。

ここで大切なのは、

マンションではZEHを「認定として取得する」ことではないということです。

マンションでは「ZEH水準にどれだけ近づけられるか」という考え方で性能向上を捉えることが現実的。

もうひとつ、知っておきたい背景があります。

2025年4月から、すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務化され、

2030年には、ZEH水準への適合が原則として求められる予定です。

新築マンションも例外ではなく、今後は高い断熱性能や省エネ性能を前提とした住まいが当たり前になっていきます。

一方で、中古マンションの多くは、こうした基準が整う前に建てられたものがほとんど。

ということは、これから建てられる新築マンションとのあいだに「性能面での差」が生まれていきます。

だからこそ、中古マンションでは、リノベーションによって性能を見直し、

今の基準に近づけていくことが重要になるでしょう。

3. マンション断熱が難しい理由

では、マンションで断熱リノベーションを考えるとき、「どこまでできるのか？」と

感じる方は多いのではないでしょうか。

前述したとおり、戸建てであれば、外壁や屋根に断熱材を入れるなど、

方法が分かりやすい一方で、マンションの断熱は情報も少なく、自由度も限られるため、

「難しそう」「効果があるのか分からない」と思われがちです。

マンション断熱が難しいのは技術の問題ではなく、制約の多さにあります。

例えば、外壁や窓・サッシは共用部分にあたることが多く、勝手に交換や改修ができません。

さらに、コンクリートは木材と比べると冷えやすいので、鉄筋コンクリート造のマンションは、冬の冷気が室内に伝わりやすいという特性もあります。

梁や柱、ダクトスペース、配管ルートなども構造上の制限があり、断熱材を入れたくても厚みを確保できないケースもあります。

このようにマンションでは、「建物全体を断熱材で包む」といった方法は難しく、戸建てと同じ感覚では対応できません。

だからこそ重要なのは、「室内側で断熱工事が可能な範囲を見極め、冷気の影響を受けやすい部分に最適な対処を組み合わせること」

その現実的な手法で効果を最大化する考え方が、マンション断熱の基本です。

4. マンションでできる断熱リノベ5パターン

ここからは、マンションで現実的に検討できる断熱リノベーションを、5つのパターンに分けて整理していきます。

住戸条件や優先順位によって、どこを重視するかが変わるのが特徴です。

1. 天井断熱

天井断熱は、上階や屋根から伝わる冷えや熱の影響を抑える方法です。

特に最上階の住戸では、効果を感じやすいケースがあります。

一方で、断熱材を入れることで天井高さや仕上げに制限が出るため、デザインとのバランスを考える必要があります。

2. 壁断熱断熱

外気に面する壁の内側から断熱を強化する方法です。築年数の古いマンションでは、断熱材が入っていない、もしくは性能が十分でないことも多く、フルスケルトンリノベーションのタイミングで検討されることが多い工事です。外気に接する面を見極めて施工することで、効率よく性能を底上げできます。

3. 床断熱

床断熱は、下階や床下から伝わる冷えを抑えるための対策です。足元の冷たさが気になる住戸では、体感的な変化を感じやすい工事でもあります。断熱に加えて遮音性の向上につながる点も、マンションならではのメリットです。

4. 内窓（二重窓）

既存の窓の内側に、もう一枚窓を設ける方法です。マンションの窓は共用部分のため交換が難しいケースが多く、内窓はその制約の中で取り入れやすい対策のひとつです。外気の影響を受けやすい窓まわりの性能を高めることで、結露の軽減や防音効果も期待できます。

5. 換気・通気改善

特に内窓の施工を行うと、室内の気密性も上がりやすくなります。その結果、空気がこもりやすくなるため、換気の考え方は欠かせません。断熱とあわせて空気の入れ替えを整理することで、快適さと健康面のバランスが取りやすくなります。

5. 断熱リノベ5パターンの比較

ここまで、マンションで検討できる断熱リノベーションを5つのパターンに分けて見てきました。

ただ、実際に検討を始めると、

• 結局、どれが一番いいのか
• 全部やらないと意味がないのか
• 自分の家は何から手をつけるべきなのか

といった疑問が出てくるのではないかと思います。

ここでは、「どれを選ぶか」ではなく「どう比べるか」に注目して、5つのパターンを一覧で整理しました。

比較するときに見てほしいポイント

表を見るときは、次の点を意識してみてください。

• 体感として変化を感じやすいか
• 工事の規模や難易度
• 費用感と効果のバランス

すべてを完璧にする必要はなく、住戸の条件や悩みによって、優先すべき工事は変わります。

断熱リノベは「組み合わせ」で考える

マンションの断熱リノベーションは、どれか一つだけが正解、というものではありません。

例えば、

• 最上階なら天井断熱＋内窓
• 足元の冷えが強ければ床断熱

といったように、お部屋の条件や、暮らしの中で感じている悩みに合わせて、柔軟に組み合わせるのが基本です。

その整理のために、まずは全体像を表で眺めてみてください。

▼評価基準（効果）

◎：体感差がはっきり出やすく、満足度が高い
◯：条件が合えば十分な効果が期待できる
△：単体では効果が限定的で、他工事との併用が前提

▼施工性の評価基準

・簡単：住みながら施工可能／部分工事で完結
・普通：一部解体を伴うが、工程は比較的シンプル
・難しい：解体範囲が広く、設計・施工の調整が必要

※本表に記載している費用は、材料費＋施工費の目安金額です
※消費税は別途となります
※工期・費用感は住戸条件や施工範囲により前後する場合があります

6. ZEH水準マンションリノベの理想形

マンションで断熱リノベーションを考える際、まず押さえておきたいのは「一般論として、何を優先するのが現実的か？」という点です。

マンションでおすすめされる断熱リノベは、外気の影響を受けやすい部分から、無理なく性能を底上げしていく方法です。

具体的には、

• 窓まわり（内窓など）
• 外気に面する壁
• 上下階の影響を受けやすい天井や床

これらを住戸条件に応じて組み合わせていくことで、過剰な工事をせずとも、ZEH水準に近い住環境を目指すことができます。

こうした理想形に近づくと、

• 結露が出にくくなり、カビの発生を抑えやすくなる
• 冷暖房効率が上がり、光熱費が下がりやすくなる
• 室内の温度差が小さくなり、体への負担が減る

といった変化が、日常の中で積み重なり、体感できてくるようになるでしょう。

マンションにおけるZEH水準リノベーションとは、「完璧に断熱する」ではなく、できる範囲で、快適さと安心感を底上げしていくことだと言えます。

7.「えこいぷ」の断熱リノベへの思想

正直なところ、断熱性能が高く、設備も整った新築住宅に住めるのであれば、それが一番かもしれません。

しかし現実を見ると、

• 新築マンションの価格は高騰
• 金利も上昇してきている
• 生活関連の物価も高い
• 給与はそこまで上がらない

ということなどが重なり、「新築はちょっと手が届かない…」という方が増えているのも、普段お客様からのご相談を受けていて感じているところです。

そういった中で選ばれているのが、中古マンションを購入してリノベーションするという選択肢。

ただ、間取り変更やデザイン等で理想のお家が完成し、実際に住んでみると、夏は暑く、冬は寒いなんてことも。

エアコンや暖房はフル稼働、そして光熱費がかさむ。

いわゆる「コスパの悪い家」になってしまっているケースも少なくありません。

私たち環境装備が大切にしているのは、この問題を仕方ないで終わらせないようにすること。

リノベーションのタイミングで、間取りやデザインだけでなく、断熱や設備といった性能面にもきちんと手を入れることで、快適性は大きく改善されます。

性能向上には一定のコストがかかりますが、長い目線で見たときはどうでしょうか。

光熱費などのランニングコストまで含めて考えると、「思ったほど負担ではない」というケースが多いです。

中古マンション×断熱リノベは、完璧を目指すのではなく、マンションという条件の中で、できることを積み重ねていくことです。

快適、省エネ、健康的な暮らしは、現実的な選択肢として手に入れられます。

それが、私たち環境装備が断熱リノベーションに取り組み続けている理由です。

8. 健康と資産価値、どちらも守る断熱リノベ

環境装備の断熱リノベは、ただ快適な空間をつくるだけではありません。私たちが大切にしているのは、家族の健康と、これからの時代に求められる住宅の資産性です。

断熱性能が高まることで、室内の温度差がなくなり、ヒートショックなどの健康リスクを軽減できます。

さらに、換気システムを組み合わせることでPM2.5や花粉をカットし、室内はいつもクリーンな空気環境に。

結露やカビの発生も抑えられるため、お子さんや高齢のご家族にも安心です。

もちろん、エアコンの使用が減り、光熱費が抑えられることも大きなメリットです。

ZEH水準に近い性能を実現することで、エネルギー効率が高く、将来の資産としても強い家になります。

さらに、温度差の少ない住まいは、間取りの自由度もアップ。

例えばリビングダイニングを広くプランニングしてもエアコン効率が落ちにくくなります。

日当たりや方角に縛られず、中古マンションの選択肢も増える可能性が高いのも魅力だと個人的には思います。

健康にも、経済にも、そして未来にも強い住まい。

「うちの場合はどうだろう？」というところから、一緒に考えてみませんか？